HELLO，大家好，我是阿森～
今天给大家拆解一个法拍圈经典案例，标的是深圳龙岗一栋私宅，很多人光看表面就心动，看完真相才知道有多坑。
先给大家说清楚：什么是深圳私宅？深圳私宅，官方指原村民在宅基地上，经合法建设或历史遗留问题处理后登记的自建房，也就是大家常说的农民房，属于住宅类非商品房。
·土地性质：2004 年深圳全面城市化后，土地已全部转为国有，但房屋仍保留原村民宅基地使用属性。
·产权类型：① 绿本《房地产证》：最常见，经 2001、2009 年历史遗留违法建筑处理后颁发，限制交易，不能自由买卖；② 红本《不动产权证》：极少数补缴地价后，可转为完全商品房产权。
·流转规则：绿本私宅禁止正常过户，仅可通过继承、赠与、司法拍卖备注确权转移，可自住出租，拆迁补偿受法律保护。
简单总结：深圳私宅= 原村民宅基地自建房，国有土地上的非商品住宅，以绿本为主、限制流通、计入个人房产套数。
回到这套法拍房：已经流拍两次，进入第三次变卖阶段，起拍价268 万，建面383.5㎡，折合单价仅约6988 元 /㎡。
在深圳，单价不到7 千的房子，按理说绝对是 “香饽饽”，更何况这套还在拆迁范围内，怎么看都该抢疯了。但现实是：迟迟无人下手。
在我看来，这不是馅饼，而是一块难啃的硬骨头、烫手山芋。
房子外墙印着大大的“拆” 字，门窗早已砖砌封堵，也确实签过拆迁赔偿协议，对想博旧改的人来说，简直是 “梦中情房”。可关键问题是：开发商早已暴雷，旧改直接停滞。
旧改黄了就算了，就算7000 元 /㎡买栋四层楼自住，听起来也很香。但这件事，没那么简单—— 这房子，绝大多数人根本买不了。
从法院公告可以明确看到：
·土地用途为村民住宅用地，不是普通住宅用地；
·房产为非市场化商品房，暂不具备转移登记条件；
·后续产权登记由竞买人自行处理，买受人身份必须符合深圳不动产登记及集体土地流转相关规定。
阿森通过宗地号进一步核实：该地块尚未补缴地价，不具备市场流转条件。隔壁楼栋有业主补地价成功转红本，可正常二手交易，但这一套并没有。
原业主原本想借着旧改大赚一笔，结果债务缠身导致房屋被拍卖，开发商又暴雷，再叠加土地性质限制，最终落得无人问津的下场。
只能说，一场旧改梦，终究是大梦一场空。
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